La rendita immobiliare è nemica dell’umanità… e delle città

La vicenda del palazzo occupato Spin Time a Roma, è emblematica di come la rendita immobiliare rappresenti un serio problema per lo sviluppo economico e sociale di questo paese.

Un paio di anni fa, un ottimo libro – Prigionieri del mattone – ha analizzato sistematicamente tutte i danni, sia in alto che in basso, che la predominanza della rendita immobiliare rappresenta per lo sviluppo economico e sociale del paese. Di più, il fatto che più della metà della ricchezza privata del paese sia costituito da rendita immobiliare ne rappresenta un vero e proprio ostacolo in termini di ascensore sociale, mobilità, crescita demografica e possibilità di gestione dell’urbanistica delle città.

Ultima notizia a confermare tale scenario, in ordine di tempo, è che la trattativa tra il Comune di Roma e i proprietari dell’edificio – ex Inpdap, cartolarizzato e comprato dallo Stato da uno dei tanti fondi privati nati e prosperati proprio sulle vendite di beni pubblici – è naufragata nel tardo pomeriggio di ieri.

Il sindaco Gualtieri parla di “un no irrevocabile” ricevuto dalla società Investire Sgr e si dice “molto amareggiato” per “una comunità che ha saputo integrarsi nel quartiere e integrare persone fragili” e che ora “è un peccato disperdere”.

In termini formali sarebbe come mettere la parola fine per Spin Time e la sua esperienza sociale e abitativa, che tredici anni fa portò all’occupazione dell’immobile ex Inpdap abbandonato da tempo ma situato in una zona centrale di Roma e dunque appetibilissima per ogni forma di speculazione immobiliare.

Per la “proprietà” dell’edificio “non ci sono le condizioni di legalità e sicurezza per consentire l’utilizzo dell’immobile”. Afferma che rimane la disponibilità a proseguire la collaborazione con l’amministrazione comunale per arrivare alla cessione dell’immobile in tempi brevi ma nessuna apertura sul rientro degli occupanti, nonostante secondo Gualtieri l’offerta del Comune fosse “la migliore possibile” perché “noi ci impegnavamo in modo vincolante a comprare l’immobile al prezzo dell’Agenzia delle Entrate e a pagare l’affitto durante i primi mesi”.

Dunque un immobile comprato a prezzi di svendita nel quadro delle cartolarizzazioni Scip messe in campo nei primissimi anni Duemila dal governo Berlusconi (ministro Tremonti all’economia, ndr), sarebbe oggi stato riacquistato da un soggetto pubblico (il Comune di Roma) ma ai prezzi di mercato del 2026.

Eppure di fronte alla protervia della “proprietà” dell’edificio – il fondo Investire SGR – neanche il Sindaco sembra poter fare qualcosa per far rientrare le famiglie che da giorni sono in mezzo alla strada e colpite dall’ondata di calore che arroventa le città. È bene saperlo, prendere atto e comprendere che con questa protervia – sostenuta in modo vergognoso dalla destra – che dovremo fare i conti nei prossimi mesi.

È utile rammentare che la cartolarizzazione dei beni pubblici – immobili soprattutto – fu una vera e propria operazione finanziaria che ha premiato le banche e la rendita immobiliare e l’ha portata ai massimi livelli di appropriazione dei beni pubblici.

Per gestire la cartolarizzazione degli immobili pubblici venne infatti costituita la SCIP S.r.l. (Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici), una società di diritto con sede in Lussemburgo con un capitale sociale di appena 10 mila euro, detenuto in parti uguali da due fondazioni olandesi “gemelle” (la “Stichting Thesaurum” e la “Stichting Palatium”, costituite ad Amsterdam il 5 novembre 2001 e amministrate da un trust fund olandese, la “TMF Management BV”). Amministratore unico della società un cittadino britannico, il dott. Gordon E. C. Burrows.

Nella operazione SCIP 1 gli enti previdenziali (Inps, Inpdap etc.) cedettero 27.512 immobili (27.250 residenziali e 262 commerciali), con un valore stimato di 5,1 miliardi di euro e un prezzo di offerta rideterminato però in 3,8 miliardi per effetto degli sconti previsti dalla legge.

Nel 2002 parte l’operazione SCIP 2, definita dal ministro Tremonti “la più grande cartolarizzazione immobiliare fatta da uno Stato europeo”.

Con questa operazione sette enti previdenziali e lo Stato cedono alla SCIP S.r.l. 62.880 unità immobiliari (53.241 residenziali e 9.639 commerciali), con un valore di mercato pari a 10 miliardi di euro e un prezzo di offerta di 7,8 miliardi.

Ma l’operazione SCIP 2 va meno bene di quanto previsto e viene liquidata pochi anni dopo.

I risultati ci dicono che tranne le casse dello Stato, con le cartolarizzazioni ci hanno guadagnato soprattutto le banche (che hanno costituito appositamente i fondi SGR), gli investitori finanziari, gli immobiliaristi, le agenzie di rating, gli studi legali, in alcuni casi gli ex inquilini delle case degli enti previdenziali diventati proprietari.

Con le operazioni di cartolarizzazione una buona parte del patrimonio immobiliare pubblico (nel caso degli enti previdenziali, pagato dai contributi dei lavoratori) è stato venduto, con elevatissimi costi di gestione. I benefici per il pubblico, visti i presupposti, si sono rivelati inferiori alle previsioni iniziali e utilizzati per “fare cassa” e riempire i buchi del debito pubblico.

La liquidazione delle operazioni SCIP peggiorerà anche i conti pubblici dal 2009 per 1,7 miliardi di euro. Paradossalmente si tratta di soldi che serviranno agli enti previdenziali – e al Mef – per rientrare in possesso degli immobili messi in vendita e rimborsare i prestiti in scadenza.

Adesso la città di Roma – ma emblematicamente tutte le aree metropolitane alla prese con la questione abitativa e urbanistica – si trova di fronte ad una contraddizione insanabile se non rompendo le uova da qualche parte.

Da un lato ci sono centinaia di persone in mezzo alla strada, in emergenza abitativa e sanitaria a causa delle alte temperature, le quali formalmente hanno forzato la “legalità” in base ad un bisogno materiale occupando tredici anni fa un edificio inutilizzato ma con una “proprietà” riconosciuta ad un fondo speculativo immobiliare tramite le cartolarizzazioni. Dall’altra, appunto, un fondo immobiliare SGR che guadagna speculando sulle differenze di prezzo nell’acquisto e nella vendita, soprattutto per gli immobili in zone di pregio. Una cosa analoga, sempre a Roma, l’avevamo vista negli anni scorsi con la svendita di tutti gli immobili di pregio della Provincia ad un fondo SGR gestito da Bnp-Paribas.

Quindi intorno al palazzo dello Spin Time c’è una aperta contraddizione tra legalità e giustizia sociale, tra proprietà privata e interessi collettivi, si tratta di visioni della società, valori e interessi materiali che entrano in collisione tra loro.

Il fatto che per decenni si sia riconosciuta la priorità alla rendita speculativa immobiliare e l’intoccabilità della proprietà privata anche quando contrasta con gli interessi collettivi, hanno reso le città delle prede per gli squali della finanza, italiani ed internazionali, hanno fatto schizzare in alto gli affitti di abitazioni ed esercizi commerciali, mettono gente in mezzo alla strada ma lasciano degradare migliaia di case vuote, desertificano interi quartieri e ne stravolgono con la gentrificazione altri.

È dunque proprio nelle aree metropolitane che va fatto saltare il meccanismo perverso della rendita immobiliare. Esattamente come ne scriveva in modo eccellente Engels sulla “questione delle abitazioni” quasi centocinquanta anni fa e come fanno materialmente i movimenti sociali che occupano e riutilizzano a fini sociali e abitativi gli edifici lasciati inutilizzati dalla rendita immobiliare, suscitando però l’isteria del governo, della destra e dei suoi clienti.

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SuperCaos 110%

di Guido Salerno Aletta

Ha destato sorpresa il decreto-catenaccio (D.L. 16 febbraio 2023 n. 11) con cui il Governo ha deciso "per ragioni di straordinaria necessità ed urgenza di introdurre ulteriori e più incisive misure per la tutela della finanza pubblica nel settore delle agevolazioni fiscali ed economiche in materia edilizia e di definire il perimetro della responsabilità derivante dal meccanismo della cessione dei crediti ad essa connessa".

Il fatto è che con il comma 124 dell'articolo 1 della Legge di bilancio per il 2023, il sistema delle agevolazioni era stato appena rimesso a punto.

Con il Decreto legge prima citato, salve poche eccezioni che riguardano sostanzialmente lavori già avviati, i meccanismi della cessione del credito e dello sconto in fattura sono stati bloccati.

In pratica si è dovuto riconoscere che il sistema della cessione dei crediti fiscali e degli sconti in fattura era completamente sfuggito di mano.

Ci sono due punti, ora, da risolvere.

In primo luogo, questo blocco lascia in sospeso lavori per diversi miliardi di euro, somme per le quali non si trovano cessionari disposti ad acquistare i crediti spettanti ai committenti e dunque i lavori sono fermi, con le ditte che hanno già preso impegni e non sanno come andare avanti per farsi pagare le spese sostenute. Secondo i dati forniti da Uninpresa, si tratta di circa 15 miliardi di crediti fiscali fermi, che tengono bloccati i lavori di 90 mila cantieri e con 130 mila posti di lavoro a rischio.

In secondo luogo, c'è il rischio di dover contabilizzare in un'unica soluzione, come maggior debito pubblico, l'intero importo delle agevolazioni già concesse senza scontarle annualmente come minori entrate a mano a mano che i crediti di imposta vengono fatti valere da coloro che li detengono. Se venisse assorbito come minori entrate anno per anno, è un onere assai rilevante ma ancora gestibile, ma se invece dovesse esser contabilizzato tutto insieme si tratterebbe di un maggior debito pubblico di 110 miliardi di euro. Una somma che comunque è assai superiore ai 72 miliardi complessivamente previsti come minori incassi per le varie agevolazioni. Il superbonus 110% in edilizia, in particolare, da solo ha tirato per 61 miliardi, rispetto ai 36 miliardi previsti: un successo straordinario.

C'è un aspetto da approfondire, quello della contrattazione dei crediti fiscali, al cui esito si conviene la cessione: mentre doveva essere solo una transazione economica tra due soggetti a fini esclusivamente fiscali, è diventata in taluni casi una operazione finanziaria. I crediti verrebbero comprati sul mercato come oggetto di investimento, da rivendere successivamente a chi ha effettivamente la possibilità di utilizzarli come credito fiscale. Rappresentano la cartolarizzazione di un credito (se pure esercitabile solo sul piano fiscale) nei confronti dello Stato.

Si sta probabilmente verificando ciò che era negli auspici di coloro che sostenevano che la libera circolazione dei crediti fiscali avrebbe creato una sorta di "moneta fiscale", creando le condizioni per un impulso economico aggiuntivo ragguagliabile ad un intervento keynesiano di spesa. La riduzioni di imposta, circolando, diventano infatti un mezzo di pagamento aggiuntivo rispetto alla moneta ufficiale.

Il fatto è che mentre la spesa pubblica, per essere erogata in disavanzo, richiede la previa emissione di titoli di debito e la correlativa contabilizzazione di questo, la circolazione dei crediti fiscali è rimasta finora in un'area grigia, quella della semplice previsione di un minor gettito futuro.

Non solo. Ancor più rilevante è il fatto che mentre la spesa pubblica è sempre decisa quantitativamente, viene erogata entro i limiti previsti ed in ogni caso nel limite delle disponibilità di bilancio, i crediti fiscali sono stati disciplinati come una sorta di "diritto" a disposizione di chiunque facesse una serie di lavori edilizi, senza un limite preordinato di capienza. Insomma, è stato attivato un meccanismo a tiraggio, lasciando ai singoli la decisione di avvalersi di questo beneficio.

Insomma, anche a volere prendere per buona la teoria della "moneta fiscale", la sua stamperia è stata lasciata aperta, praticamente a disposizione di chiunque facesse richiesta di soldi.

A dire il vero, visto che gli uffici della Agenzia delle Entrate contabilizzano subito gli importi dei crediti di imposta, iscrivendoli nei cassetti fiscali dei contribuenti, non sarebbe stato difficile immaginare un sistema a plafond o a rubinetto, magari con priorità e su base annuale.

Si sente parlare di cartolarizzare i crediti fiscali che ancora non hanno un cessionario, per sbloccare la situazione e disciplinarne il rimborso: ma questo significa dichiarare apertamente che si tratta di nuovo debito pubblico e non di minori entrate da scontare anno per anno.

Un pasticcio.

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Il sistema finanziario e le sue degenerazioni

La finanza è la disciplina economica che studia i processi e le scelte di investimento e di finanziamento soffermando la sua analisi sul lato tecnico delle attività di investimento.

I prodotti finanziari comprendono i mezzi di pagamento quali il contante, gli assegni, le carte di credito, che non sono considerati strumenti finanziari.

Gli strumenti finanziari si suddividono in:

- titoli di massa;

- contratti derivati.

Le obbligazioni sono titoli di debito (per il soggetto che li emette) e di credito (per il soggetto che li acquista), e costituiscono un debito acceso da una società o da un ente pubblico per finanziarsi. Esse vengono emesse allo scopo di recepire, direttamente dai risparmiatori e a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle dei prestiti bancari, capitali da investire.

Il fondo d’investimento, che è costituito da quote che vengono collocate presso i risparmiatori, può investire in strumenti monetari (quali i Bot e i CCT), in obbligazioni di medio/lunga durata, in azioni e anche in strumenti derivati. Percepisce dai risparmiatori, in via ordinaria, commissioni piuttosto elevate per la gestione degli investimenti.

I fondi ETF, originati negli USA, sono fondi passivi che percepiscono di norma delle commissioni più basse e sono quotati nelle Borse valori. Un’operazione di finanza strutturata comporta la messa in “pool” di attività patrimoniali e la susseguente vendita agli investitori di titoli di credito suddivisi in tranche emessi a fronte dei flussi monetari generati dalle attività stesse.

Tale pratica ha assunto importanza crescente come mezzo per il trasferimento del rischio creditizio tant’è che il volume delle emissioni è aumentato rapidamente negli ultimi anni, di pari passo con i progressi compiuti nella tecnica finanziaria.

Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, eroga all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro che l’altra parte si obbliga a restituire alla scadenza più gli interessi.

La garanzia del mutuo è l’ipoteca che permette al creditore, in caso di insolvenza del debitore, di espropriare il bene del debitore e rivalersi, con preferenza sugli altri creditori non ipotecari sul ricavato della vendita coattiva dell’immobile.

Un mutuo può essere cartolarizzato: quando parliamo di cartolarizzazione intendiamo parlare della trasformazione del mutuo stesso in titoli finanziari tramite un determinato processo.

Procedura di cartolarizzazione di un mutuo

La cartolarizzazione del mutuo consiste nella vendita dei mutui a una società detta “società veicolo” che corrisponde alla banca la liquidità equivalete al valore dei mutui comprati ed emette dei titoli obbligazionari riferiti ai mutui stessi, trasformando di fatto i crediti in “carta”. La società veicolo mette poi in vendita sul mercato i titoli emessi con l’obiettivo di recuperare quanto pagato alla banca. Con questa operazione, la banca ottiene dei validi vantaggi dato che trasforma attività illiquide (come un finanziamento di lungo termine) in attività liquide ed immediatamente scambiabili sul mercato. Infatti, trasferendo i finanziamenti al soggetto cessionario la banca ottiene il corrispettivo in denaro e rientra in possesso dei capitali prestati, conseguendo anche significative commissioni.

Intervista all’esperto Raffaele Picarelli

Per approfondire meglio alcuni aspetti particolarmente complessi abbiamo posto alcune domande al Dr. Raffaele Picarelli, profondo conoscitore della disciplina.

Domanda: perché alle persone a basso reddito vengono applicati tassi d’interesse più alti?

Risposta: Perché tali persone, dal punto di vista della banca, sono meno affidabili e, pertanto, più incerta è la restituzione del capitale mutuato più gli interessi. Viceversa alle persone economicamente più rispondenti vengono applicati tassi d’interesse più bassi.

Domanda: che cosa è il Bond tedesco (detto Bund)?

Risposta: Il bond tedesco è un’obbligazione pubblica che può essere a varia scadenza.

Quando parliamo di obbligazione intendiamo un debito che assume lo stato tedesco nei confronti dei cittadini tedeschi o di altri Paesi e questo comporta due diversi tipi di impegni:

- restituire il capitale alla scadenza;

- corrispondere gli interessi che normalmente maturano ogni 6 mesi (cedola).

La differenza dei Bund rispetto ai vari titoli italiani dello stesso tipo è soltanto il tasso di interesse perché la Germania, essendo un Paese considerato dai mercati molto più solvibile dell’Italia, offre tassi minori. La Germania avendo una situazione di bilancio pubblico buona, con certezza rimborserà gli interessi e il capitale al momento della scadenza dei titoli.

Ad esempio: le agenzie di rating classificano il debito tedesco con la tripla A (AAA) invece il debito italiano lo classificano con la tripla B (BBB) perciò siamo diversi gradini sotto visto che la tripla A è il massimo livello dello scalino A e noi siamo al livello più basso dello scalino B. Perciò è evidente che quando emettono questi titoli la correlazione è la seguente: basso rischio bassa resa, rischio medio resa più alta. Come nel 2001 quando si verificò la crisi delle obbligazioni argentine. Lo stato argentino non fu in grado di rimborsare il debito. Chiese quindi un incontro con i creditori nel quale propose una soluzione. Le agenzie di rating avevano classificato con “D”, cioè default, il rischio argentino.

Facendo, però, un accordo con i vari creditori e chiedendo dei finanziamenti al Fondo Monetario Internazionale, prestiti che in parte furono concessi, si trovò un’intesa in base alla quale di quelle obbligazioni doveva essere restituito solo il 35%. I cosiddetti “fondi avvoltoio”sono quei fondi che pongono in essere operazioni speculative sui titoli dei paesi in default. Chi ha utilizzato questi fondi ha speculato e ha fatto profitti eccezionali.

Le obbligazioni sono emesse da:

- società private;

- enti pubblici o stato (diventano titoli di stato).

Lo Stato di solito emette obbligazioni (Titoli di stati) per finanziare il debito pubblico, mentre le società private ricorrono al mercato per ottenere finanziamenti a medio-lungo termine. Ad esempio, la mia azienda va bene, voglio ampliare la produzione. Allora ci sono due diverse possibilità:

- chiedere un prestito alla banca;

- per le aziende più grandi, rivolgersi direttamente al mercato ed emettere un prestito obbligazionario. In questo caso il tasso d’interesse è più basso rispetto a quello chiesto dalla banca.

Domanda: come funziona e cosa significa “cartolarizzazione dei mutui”?

Risposta: Abbiamo visto che il mutuo è un prestito che la banca eroga a una persona o a una società con una garanzia reale che è l’ipoteca. Abbiamo pure visto che l’ipoteca permette di espropriare l’immobile in caso di insolvenza e sul ricavato soddisfarsi con preferenza rispetto agli altri creditori. Per la banca l’ipoteca costituisce un titolo di prelazione.

Per il bilancio di una banca un deposito di denaro di un risparmiatore o di una società rappresenta un passivo, mentre un prestito ad un cliente un attivo.

Il patrimonio è rappresentato dal capitale sociale e dagli utili che sono stati portati a patrimonio. Esso è costituito dal capitale sociale e utili oppure anche da aumenti di capitale.

Sulle banche vigila adesso la BCE (Banca Centrale Europea). Per andare oltre la vigilanza e guadagnare di più, le banche hanno inventato la cartolarizzazione: una banca cede i mutui già erogati ad una società gestita da lei stessa che però è formalmente autonoma che viene chiamata SPV (Special purpose vehicle) ovvero società veicolo. Queste società veicolo comprano i mutui dalle banche emettendo carta commerciale. A questo punto la società veicolo cartolarizza i mutui ovvero li trasforma in titoli di credito come un’obbligazione e poi li vende sul mercato. Nel loro bilancio le società veicolo hanno quindi il mutuo all’attivo e i titoli creati dalla cartolarizzazione al passivo. Adesso con quei titoli ci costruiscono un titolo strutturato che realizzano impacchettando vari prodotti finanziari tra cui quelli affidabili e quelli non affidabili.

La finanza strutturata è quindi una finanza costruita.

A questo punto mettiamo tutti i titoli insieme e facciamo una grande scatola (contenitore) con dentro titoli che hanno come sottostanti i mutui. Naturalmente i titoli più rischiosi non sappiamo dove finiscono. Quindi il mutuo subprime che è il sottostante non si sa dove è.

Qualche anno prima della crisi dei mutui subprime del 2007 (vale a dire erogati a persone che offrono scarse garanzie) era scoppiata la crisi della New Economy (2000-2001). Per combattere quella crisi la FED (Banca Centrale Americana) abbassò i tassi. Ciò favorì soprattutto il settore dell’edilizia residenziale: i mutui aumentarono di numero, la domanda di case nuove crebbe anch’essa. Ad un certo punto si fecero mutui anche a clientela non primaria, cioè a soggetti con basso merito di credito.

Per raffreddare l’economia Usa che stava rischiando un rialzo dell’inflazione, la Fed dal 2004 iniziò gradualmente ad aumentare i tassi e ciò inevitabilmente si riversò sulle rate dei mutui, causando una crescita delle insolvenze. Inevitabilmente la bolla immobiliare, sorta negli anni precedenti, scoppiò. Da qui la perdita di valore dei titoli frutto delle cartolarizzazioni.

Conseguentemente chi aveva comprato i titoli, soprattutto i mutui subprime, ha cominciato ad avere paura e quindi, ha venduto in fretta questi titoli ed è cominciato il crack.

Furono vendite, come si dice, sotto stress, cioè vendite in preda al panico.

Conclusioni

Comincia da qui la crisi finanziaria del 2007 che porta al fallimento di diverse banche che avevano in portafoglio una grande quantità di questi prodotti finanziari, fra cui il 15 settembre la Lehman Brothers, una delle principali a livello mondiale. Il default della banca d’investimento statunitense diventa così cinghia di trasmissione della crisi dal settore finanziario all’economia reale e spinge in recessione le economie occidentali, causando la chiusura di numerose aziende, l’aumento della disoccupazione e della povertà. Così gli azzardati giochi speculativi del settore finanziario statunitense, ormai colpevolmente deregolamentato in toto, vengono pagati dai lavoratori e dai ceti sociali più bassi anche in Europa.

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