La rendita immobiliare è nemica dell’umanità… e delle città

La vicenda del palazzo occupato Spin Time a Roma, è emblematica di come la rendita immobiliare rappresenti un serio problema per lo sviluppo economico e sociale di questo paese.

Un paio di anni fa, un ottimo libro – Prigionieri del mattone – ha analizzato sistematicamente tutte i danni, sia in alto che in basso, che la predominanza della rendita immobiliare rappresenta per lo sviluppo economico e sociale del paese. Di più, il fatto che più della metà della ricchezza privata del paese sia costituito da rendita immobiliare ne rappresenta un vero e proprio ostacolo in termini di ascensore sociale, mobilità, crescita demografica e possibilità di gestione dell’urbanistica delle città.

Ultima notizia a confermare tale scenario, in ordine di tempo, è che la trattativa tra il Comune di Roma e i proprietari dell’edificio – ex Inpdap, cartolarizzato e comprato dallo Stato da uno dei tanti fondi privati nati e prosperati proprio sulle vendite di beni pubblici – è naufragata nel tardo pomeriggio di ieri.

Il sindaco Gualtieri parla di “un no irrevocabile” ricevuto dalla società Investire Sgr e si dice “molto amareggiato” per “una comunità che ha saputo integrarsi nel quartiere e integrare persone fragili” e che ora “è un peccato disperdere”.

In termini formali sarebbe come mettere la parola fine per Spin Time e la sua esperienza sociale e abitativa, che tredici anni fa portò all’occupazione dell’immobile ex Inpdap abbandonato da tempo ma situato in una zona centrale di Roma e dunque appetibilissima per ogni forma di speculazione immobiliare.

Per la “proprietà” dell’edificio “non ci sono le condizioni di legalità e sicurezza per consentire l’utilizzo dell’immobile”. Afferma che rimane la disponibilità a proseguire la collaborazione con l’amministrazione comunale per arrivare alla cessione dell’immobile in tempi brevi ma nessuna apertura sul rientro degli occupanti, nonostante secondo Gualtieri l’offerta del Comune fosse “la migliore possibile” perché “noi ci impegnavamo in modo vincolante a comprare l’immobile al prezzo dell’Agenzia delle Entrate e a pagare l’affitto durante i primi mesi”.

Dunque un immobile comprato a prezzi di svendita nel quadro delle cartolarizzazioni Scip messe in campo nei primissimi anni Duemila dal governo Berlusconi (ministro Tremonti all’economia, ndr), sarebbe oggi stato riacquistato da un soggetto pubblico (il Comune di Roma) ma ai prezzi di mercato del 2026.

Eppure di fronte alla protervia della “proprietà” dell’edificio – il fondo Investire SGR – neanche il Sindaco sembra poter fare qualcosa per far rientrare le famiglie che da giorni sono in mezzo alla strada e colpite dall’ondata di calore che arroventa le città. È bene saperlo, prendere atto e comprendere che con questa protervia – sostenuta in modo vergognoso dalla destra – che dovremo fare i conti nei prossimi mesi.

È utile rammentare che la cartolarizzazione dei beni pubblici – immobili soprattutto – fu una vera e propria operazione finanziaria che ha premiato le banche e la rendita immobiliare e l’ha portata ai massimi livelli di appropriazione dei beni pubblici.

Per gestire la cartolarizzazione degli immobili pubblici venne infatti costituita la SCIP S.r.l. (Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici), una società di diritto con sede in Lussemburgo con un capitale sociale di appena 10 mila euro, detenuto in parti uguali da due fondazioni olandesi “gemelle” (la “Stichting Thesaurum” e la “Stichting Palatium”, costituite ad Amsterdam il 5 novembre 2001 e amministrate da un trust fund olandese, la “TMF Management BV”). Amministratore unico della società un cittadino britannico, il dott. Gordon E. C. Burrows.

Nella operazione SCIP 1 gli enti previdenziali (Inps, Inpdap etc.) cedettero 27.512 immobili (27.250 residenziali e 262 commerciali), con un valore stimato di 5,1 miliardi di euro e un prezzo di offerta rideterminato però in 3,8 miliardi per effetto degli sconti previsti dalla legge.

Nel 2002 parte l’operazione SCIP 2, definita dal ministro Tremonti “la più grande cartolarizzazione immobiliare fatta da uno Stato europeo”.

Con questa operazione sette enti previdenziali e lo Stato cedono alla SCIP S.r.l. 62.880 unità immobiliari (53.241 residenziali e 9.639 commerciali), con un valore di mercato pari a 10 miliardi di euro e un prezzo di offerta di 7,8 miliardi.

Ma l’operazione SCIP 2 va meno bene di quanto previsto e viene liquidata pochi anni dopo.

I risultati ci dicono che tranne le casse dello Stato, con le cartolarizzazioni ci hanno guadagnato soprattutto le banche (che hanno costituito appositamente i fondi SGR), gli investitori finanziari, gli immobiliaristi, le agenzie di rating, gli studi legali, in alcuni casi gli ex inquilini delle case degli enti previdenziali diventati proprietari.

Con le operazioni di cartolarizzazione una buona parte del patrimonio immobiliare pubblico (nel caso degli enti previdenziali, pagato dai contributi dei lavoratori) è stato venduto, con elevatissimi costi di gestione. I benefici per il pubblico, visti i presupposti, si sono rivelati inferiori alle previsioni iniziali e utilizzati per “fare cassa” e riempire i buchi del debito pubblico.

La liquidazione delle operazioni SCIP peggiorerà anche i conti pubblici dal 2009 per 1,7 miliardi di euro. Paradossalmente si tratta di soldi che serviranno agli enti previdenziali – e al Mef – per rientrare in possesso degli immobili messi in vendita e rimborsare i prestiti in scadenza.

Adesso la città di Roma – ma emblematicamente tutte le aree metropolitane alla prese con la questione abitativa e urbanistica – si trova di fronte ad una contraddizione insanabile se non rompendo le uova da qualche parte.

Da un lato ci sono centinaia di persone in mezzo alla strada, in emergenza abitativa e sanitaria a causa delle alte temperature, le quali formalmente hanno forzato la “legalità” in base ad un bisogno materiale occupando tredici anni fa un edificio inutilizzato ma con una “proprietà” riconosciuta ad un fondo speculativo immobiliare tramite le cartolarizzazioni. Dall’altra, appunto, un fondo immobiliare SGR che guadagna speculando sulle differenze di prezzo nell’acquisto e nella vendita, soprattutto per gli immobili in zone di pregio. Una cosa analoga, sempre a Roma, l’avevamo vista negli anni scorsi con la svendita di tutti gli immobili di pregio della Provincia ad un fondo SGR gestito da Bnp-Paribas.

Quindi intorno al palazzo dello Spin Time c’è una aperta contraddizione tra legalità e giustizia sociale, tra proprietà privata e interessi collettivi, si tratta di visioni della società, valori e interessi materiali che entrano in collisione tra loro.

Il fatto che per decenni si sia riconosciuta la priorità alla rendita speculativa immobiliare e l’intoccabilità della proprietà privata anche quando contrasta con gli interessi collettivi, hanno reso le città delle prede per gli squali della finanza, italiani ed internazionali, hanno fatto schizzare in alto gli affitti di abitazioni ed esercizi commerciali, mettono gente in mezzo alla strada ma lasciano degradare migliaia di case vuote, desertificano interi quartieri e ne stravolgono con la gentrificazione altri.

È dunque proprio nelle aree metropolitane che va fatto saltare il meccanismo perverso della rendita immobiliare. Esattamente come ne scriveva in modo eccellente Engels sulla “questione delle abitazioni” quasi centocinquanta anni fa e come fanno materialmente i movimenti sociali che occupano e riutilizzano a fini sociali e abitativi gli edifici lasciati inutilizzati dalla rendita immobiliare, suscitando però l’isteria del governo, della destra e dei suoi clienti.

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Svendere per poi pagare il doppio. Chi ha occupato davvero i beni comuni

Il rogo che nella notte tra il 29 e il 30 luglio ha reso inagibile il palazzo di via Santa Croce in Gerusalemme, a Roma, lasciando in strada circa quattrocento persone, riporta l’attenzione su un immobile che dal 12 ottobre 2013, data di inizio dell’occupazione da parte di circa trecento persone, ospita Spin Time Labs e compare tuttora, secondo gli stessi atti giudiziari, nell’elenco delle occupazioni arbitrarie censite nella Capitale.

Prima di discutere la vicenda in termini di ordine pubblico, si può ricostruirne l’origine con un procedimento elementare.

Primo dato. Il 16 dicembre 2004 la Banca d’Italia approva il regolamento del Fip, il Fondo immobili pubblici gestito da InvestiRE Sgr: 396 immobili strumentali di enti previdenziali, tra cui l’Inpdap, vengono trasferiti al Fondo in otto giorni, a pochi mesi dalle elezioni regionali del 2005 e a un anno dalle elezioni politiche del 2006, per un valore di 3.322 milioni di euro (già scontato del 10% rispetto alla stima di mercato indipendente, certificata dalla perizia Reag).

Il 70% del finanziamento, 1.395,5 milioni, arriva da un prestito di Cassa depositi e prestiti; il resto da banche arranger (che organizzano operazioni, ndr) che incassano una commissione di circa 99 milioni: il capitale privato a rischio è minoritario, quello pubblico a credito maggioritario.

Gli atti pubblici non disaggregano questo valore per singolo immobile e ciò rappresenta una criticità già segnalata dalla Corte dei Conti: nessuno può verificare se lo Stato abbia incassato un prezzo equo per il cespite di via Santa Croce, perché quel prezzo non è mai stato reso pubblico separatamente.

Secondo dato. Da allora lo Stato prende in locazione gli stessi immobili, con canone indicizzato al 75% dell’inflazione. Il totale versato tra il 2005 e il 2026 è compreso tra 6,06 e 6,71 miliardi di euro. Più del doppio di quanto incassato con la cessione. Dal rapporto tra questi due dati certificati – canoni cumulati su valore di cessione – discende il rendimento implicito dell’intera operazione nel tempo.

Terzo dato. Applicando la stessa proporzione al caso di Santa Croce si ottiene un terzo dato, anch’esso derivato solo da cifre certificate: il contratto Agenzia del Demanio-Inps del 29 dicembre 2004 fissava un canone annuo di 2.890.000 euro; rivalutato con lo stesso meccanismo del 75% fino al 2026, senza l’interruzione dovuta all’occupazione, avrebbe totalizzato circa 73 milioni di euro.

Impostando la proporzione, il valore implicito di acquisto dell’immobile può essere stimato in un intervallo compreso tra 36,1 e 40 milioni di euro – una quota tra l’1,09% e l’1,21% del totale dei canoni incassati dal Fondo sull’intero portafoglio in ventidue anni, applicata al valore di cessione del 2004.

Sommando il canone realmente versato dal 2005 al 2013 (circa 27,7 milioni) e quanto il Tribunale di Roma ha riconosciuto con la sentenza del 18 dicembre 2025 (RG 53641/2022) a carico del solo ministero dell’Interno per il periodo successivo (21,1 milioni tra sorte capitale e importi liquidati fino al 2025, oltre 206.932,53 euro al mese da gennaio 2026 fino alla liberazione) lo Stato ha già corrisposto, per questo solo immobile, oltre 48 milioni di euro.

Il confronto non richiede interpretazione: usando la stessa logica con cui si è costruito il Fondo immobili pubblici, lo Stato ha già pagato per Santa Croce più di quanto l’immobile, secondo quella logica, varrebbe. E ciò non è stato determinato dal movimento Spin Time, ma dal governo che nel 2004 ha impostato un’operazione di cessione del patrimonio fondata sull’ottenere liquidità di breve periodo, con una perdita secca di valore pubblico nel medio-lungo termine.

Allora la domanda va rovesciata: chi ha consentito, per davvero, l’occupazione della res publica? E che cos’è, effettivamente, occupazione? Una politica che vende il patrimonio dello Stato, costruito con le tasse dei cittadini, per poi ripagarlo quasi il doppio del valore di cessione, perdendone nel frattempo la proprietà, come la definiremmo?

Sono fatti che oggi vengono capovolti da un cortocircuito narrativo, secondo cui sarebbe il movimento sociale di Spin Time a provocare un costo allo Stato. Che questa accusa arrivi da chi sosteneva il governo che nel dicembre 2004, in otto giorni, dispose la cessione (il secondo governo Berlusconi, con Giulio Tremonti al ministero dell’Economia) è la misura di quanto abbiamo smarrito la bussola, e di quanto il controllo dell’agenda comunicativa abbia preso il sopravvento sui dati di fatto.

I numeri, però, restano testardi: è a questa testardaggine che vale la pena affidarsi, per tornare ad ancorare il dibattito pubblico alle evidenze.

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