Edilizia, il boom è già finito

di Guido Salerno Aletta

L'Istat non ha dubbi: l'indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni, che ha come campo di osservazione tutta l'attività delle costruzioni, riferita sia alla produzione di nuovi manufatti sia alla manutenzione di quelli esistenti, ad aprile scorso ha registrato una marcata flessione mensile (-3,8%) che si è riflessa in un risultato congiunturale negativo anche nel complesso del trimestre febbraio–aprile 2023 (-0,8%).

In termini tendenziali, rispetto allo stesso mese del 2022, ad aprile scorso è emerso un netto peggioramento, con la terza flessione consecutiva, sia nella serie grezza (-9,5%) sia in quella corretta per gli effetti di calendario (-6,3).

Sono in rallentamento anche i prezzi delle abitazioni: i dati provvisori del primo trimestre del 2023 relativi all'indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, mostrano un aumento dello 0,1% rispetto all'ultimo trimestre del 2022 e dell'1,1% nei confronti del primo trimestre del medesimo anno, in contrazione rispetto al +2,7% registrato nel quarto trimestre 2022.

L'aumento tendenziale dell'IPAB, rispetto allo stesso trimestre del 2022, è da attribuire soprattutto ai prezzi delle abitazioni nuove che sono aumentati del 5,4% (in accelerazione rispetto al +4,5% del trimestre precedente) e in misura minore ai prezzi delle abitazioni esistenti la cui crescita decelera, passando dal +2,3% del quarto trimestre 2022 al +0,4%.

Su base congiunturale, rispetto al trimestre precedente, il leggero aumento dell'IPAB (+0,1%) è imputabile ai prezzi delle abitazioni nuove che crescono dell'1,6% mentre quelli delle abitazioni esistenti diminuiscono dello 0,2%.

Questi andamenti, conclude l'Istat, si manifestano in un contesto di rallentamento dei volumi di compravendita: -8,3% la flessione tendenziale registrata nel primo trimestre 2023 dall'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate per il settore residenziale, dopo il -2,1% del trimestre precedente.

Si è dunque esaurito completamente l'impulso dato dai bonus fiscali, sia a livello di attività nel settore delle costruzioni per le manutenzioni sia in termini di valorizzazione complessiva del patrimonio immobiliare esistente.

Il crollo del potere di acquisto delle famiglie italiane, cui si è aggiunto il peso dell'IMU sulle seconde case, ha distrutto valore patrimoniale: fatto pari a 100 il valore degli immobili rilevato nel 2010, quello rilevato nel primo trimestre di quest'anno, quindi tredici anni dopo, è salito intorno a quota 116 per le case di nuova costruzione mentre per le abitazioni esistenti è calato ancora, scendendo verso quota 82. La media dei prezzi arriva complessivamente attorno a quota 90 visto il maggior peso che hanno sul mercato le case esistenti, pari a circa l'80%.

Se si prende come anno di riferimento il 2015 (sempre con base =100), il valore tendenziale delle abitazioni nuove è arrivato a quota 117,8 mentre quello delle case esistenti è salito solo a 104,6. Il valore del patrimonio edilizio esistente non cresce come i prezzi al consumo ma, come i redditi da lavoro, si svaluta.

L'aumento dei costi di finanziamento dei mutui ha influito a loro volta sull'andamento dei prezzi degli immobili esistenti: secondo l'Abi, il tasso di interesse medio ponderato sulle nuove operazioni per le famiglie è passato dall'1,92% del maggio 2022 al 4,24% del maggio scorso. Inoltre, nel primo trimestre di quest'anno la quota degli acquisti finanziati con mutuo è scesa al 64,1% rispetto al 65,3% dell'ultimo trimestre del 2022, mentre il rapporto tra la somma finanziata ed il valore dell'immobile è passato dal 77,3% al 76,6%.

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