Per parlare di casa oggi bisogna per forza parlare anche di finanza, soprattutto se ci si trova a Milano. Da questa premessa Alberto Bortolotti, architetto e ricercatore del Politecnico, ha pubblicato sotto la supervisione del professore Gabriele Pasqui lo studio “La finanziarizzazione del mercato urbano. Il caso milanese”, presentato lo scorso 20 aprile nella sede del Centro di competenze territori AntiFragili (Craft). Nel rapporto Bortolotti evidenzia con un approccio quantitativo e qualitativo come il capitale finanziario influenzi lo sviluppo urbano e la gestione del patrimonio edilizio, con effetti sull’economia della città e sulla vita quotidiana di chi la abita.
Bortolotti partiamo dall’inizio. Che cosa si intende per finanziarizzazione?
Parliamo di un concetto ampio che appare nella letteratura già dagli anni Novanta e che vede interfacciarsi soggetti diversi. Possiamo definirlo come il dominio della finanza sull’economia reale: tutto ciò che ha a che vedere con parametri finanziari che influenzano lo stato, dall’economia all’istruzione. Nell’immobiliare questo si traduce nel trattamento di beni immobili come prodotti finanziari. Da questa definizione abbiamo deciso di inquadrare il fenomeno attraverso due mosse pratiche: la prima vedendo come la mobilitazione di strumenti finanziari impatti i grandi progetti e le aree circostanti; la seconda mappando – grazie al supporto del Mapping and urban data lab (Maudlab) e dei suoi Fabio Manfredini e Nilva Aramburu Guevara – tutti quegli immobili utilizzati come asset, cioè raggruppati all’interno di fondi o in società di investimento immobiliare.
Il rendimento di questi beni è dato dall’affitto?
L’affitto è la voce principale che genera un cespite per questo tipo di investimento. Tanto è vero che spesso si parla di build to rent, ovvero operatori che costruiscono immobili sapendo già che ci sarà un locatario che subentrerà per un certo numero di anni. In questi casi l’edificio può venire realizzato stipulando contratti prima della costruzione che servono a finanziare l’immobile, a soddisfare le esigenze dell’affittuario e a definire un rendimento atteso per i quotisti del fondo. Molto dipende dalla scala dell’operazione e dal numero di conduttori: le dinamiche possono variare ma il principio resta lo stesso. La questione dell’affitto è quindi centrale, anche perché alcuni dei primi strumenti della finanza di mercato applicati al settore immobiliare derivano dal mondo delle infrastrutture – come autostrade, ferrovie o grandi opere pubbliche – dove i ricavi sono stabili e prevedibili nel tempo. Alcune di queste tecniche sono poi state impiegate nei mercati immobiliari: pensiamo alla cartolarizzazione in cui si emettono titoli il cui rendimento dipende dagli affitti. In altre parole, non si valuta lo stabile in sé ma la sua capacità di generare reddito dalla locazione.
Nella ricerca si menzionano le prime dieci città europee per costo d’affitto mensile degli uffici prime, ovvero quelli nei business district (che nel caso di Milano sono Cordusio e Porta Nuova). Si parte da Londra, seguita da Parigi e Stoccolma. Milano è quarta, prima di Dublino, Lussemburgo e Francoforte. Quando e come è arrivata la finanziarizzazione nell’immobiliare italiano?
Dall’inizio degli anni Duemila e con la normativa sui fondi alla fine degli anni Novanta. Consideriamo che anche lo stato ha utilizzato tecniche di finanza e riorganizzazione immobiliare: durante i Governi Berlusconi, per esempio, sono state avviate operazioni di cartolarizzazione del patrimonio pubblico sugli immobili Inps, in cui stabili pubblici sono stati trasformati in strumenti finanziari da vendere per generare liquidità. Negli ultimi decenni è cambiato il modo di fare sviluppo immobiliare. Nel secondo Dopoguerra erano soprattutto grandi famiglie milanesi a possedere terreni e a realizzarci quartieri. Successivamente sono entrati in gioco gli sviluppatori, spesso ex costruttori che selezionavano aree strategiche da cui estrarre rendita, pensiamo a Milano 2 e Milano 3 sviluppate da Berlusconi. Per finanziare questi progetti gli operatori chiedevano soldi alle banche con mutui e quello che non riuscivano a vendere veniva cartolarizzato attraverso queste ultime. In Italia la cartolarizzazione nasce quindi come operazione legata ai crediti bancari problematici per trasformare flussi futuri in titoli finanziari assimilabili a obbligazioni. Le tecniche attuali per raccogliere credito sulla base di previsioni di reddito sono arrivate invece più tardi, mutuate dal sistema anglosassone, e come parte di un più ampio processo di finanziarizzazione dell’economia che ha progressivamente spostato il sistema da modello bancocentrico a uno dominato dalla finanza di mercato, anche in un Paese come il nostro che era fondato sulle banche e sulle casse di risparmio di territorio.
Che effetto ha avuto?
Quello a cui si è assistito è stato lo smantellamento progressivo degli istituti bancari. Tanto è vero che se oggi guardiamo le strutture societarie delle banche di territorio e delle casse di credito cooperativo vediamo che fanno riferimento ai tre maggiori gruppi bancari italiani. E questo accorpamento è dovuto, a mio parere, a una volontà della Banca d’Italia e della Banca centrale europea di creare strutture più grandi. In questo modo gli sviluppatori classici e gli spin-off bancari, cioè società di sviluppo legate ad alcuni investitori delle banche, hanno lasciato spazio ad attori più specializzati che lavorano in proprio, svincolati dai grandi intermediari.
Nella ricerca, attraverso i sistemi informativi dell’Agenzia dell’Entrate (Sister), avete individuato circa 4.054 immobili finanziarizzati tra Milano e la sua Città Metropolitana gestiti da 65 attori del mercato urbano. Tra questi spiccano Intesa Sanpaolo (702 beni), Ferrovie dello Stato (656), Arexpo (285), Lendlease (181), Mediobanca (171), EuroMilano (168), Kryalos (165), Investire (144), Generali (137), Redo (131), Bnp Paribas (125) e Prelios (106).
Esatto, anche se sicuramente ci è sfuggito qualcosa perché il catasto ha diversi problemi di affinamento. E poi è stato difficile ricostruire questi attori perché il 90% dei fondi immobiliari in Italia sono di tipo chiuso, quindi con un tempo di vita limitato e non quotati. Poi ci sono attori e attori: alcuni mobilitano capitali “pazienti”, come grandi fondi pensione bancari, che accettano rendimenti più bassi in una logica di diversificazione; altri sono più speculativi e operano nel breve periodo su operazioni più rischiose e ad alto rendimento. A Milano abbiamo entrambi ma forse prevalgono i soggetti ad alto rischio.
Le mappature presentate restituiscono una rappresentazione visiva della finanziarizzazione e la sua “clusterizzazione” nel centro storico e a Porta Nuova.
Nel mappare gli edifici abbiamo rilevato una concentrazione molto significativa. Mi ha sorpreso che tantissimi palazzi del centro storico siano asset dove la gente non vive. Questo porta a una riflessione: la presenza di uffici, hotel, negozi e centri commerciali nel centro ha probabilmente spinto molti abitanti fuori dalla prima cerchia, innescando a cascata altre gentrificazioni verso l’esterno. Anche nelle aree dei grandi progetti gli investimenti si estendono alle zone limitrofe: nell’ex scalo Farini, per esempio, dal 2020 al 2025 il volume d’affari sugli immobili non residenziali è passato da 2,4 a 18,5 milioni di euro, pari a una crescita del 960%.
Dal 2016 al 2023 le compravendite di uffici, negozi e centri commerciali a Milano sono passate da 2.403 a 2.703, mentre il residenziale da 21.978 a 24.832.
Le compravendite del residenziale sono in continuo aumento, probabilmente perché in Italia la casa è ancora un bene rifugio. Al di là che si tratti di soggetti finanziari o di privati, il residenziale è visto come una sicurezza e in un contesto di precarietà del lavoro ed esposizione finanziaria le famiglie più abbienti tendono a investirvi per tutelare il proprio stile di vita e proteggersi dalle turbolenze.
Spesso come giustificazione si dice che la finanziarizzazione c’è sempre stata.
Diciamo che bisogna intendere che cosa c’è sempre stato: il fatto che si realizzino degli immobili con capitale bancario preso a prestito o capitale finanziario, questo c’è sempre stato. Però una presenza così forte di soggetti finanziari all’interno delle società di sviluppo immobiliare mi sembra qualcosa di inedito. In passato abbiamo avuto degli imprenditori che hanno fatto importanti opere di sviluppo ma non avevano alle spalle fondi finanziari internazionali che operano anche nel campo dell’energia o della robotica.
Nella ricerca scrive che la finanziarizzazione ha cambiato il rapporto tra operatori immobiliari e pubblica amministrazione, con una dipendenza di quest’ultima dai primi a scapito della regia comunale.
Uno dei problemi è stato che pur di rigenerare delle parti di città “abbandonate” si è deciso di facilitare l’allocazione di capitali con alto rendimento per gli operatori privati senza richiedere le giuste compensazioni. Ne è conseguito che negli ultimi 40 anni c’è stato uno smantellamento significativo nelle amministrazioni di competenze tecniche – architetti, ingegneri, geologi, strutturisti – che prima c’erano e che invece in questo momento solo il privato può fornire. Il risultato è la tendenza alla dismissione del patrimonio pubblico.
Che cosa si potrebbe fare di diverso?
L’Europa potrebbe intervenire sul regolamento comunitario limitando, per esempio, gli investimenti nel comparto residenziale. Oppure si potrebbe valutare una tassazione progressiva su alcuni tipi di fondi, perché non è chiaro come mai in Italia ci sia un’aliquota fissa mentre la tassazione per le persone è progressiva: si tassa più il lavoro che i rendimenti delle grandi società. E poi si potrebbe decidere di alzare i tabellari degli oneri di urbanizzazione. Basti pensare a quanto è stato fatto di edilizia residenziale sociale negli anni – molto poco – a fronte dei tanti interventi di rigenerazione su vasta scala: è chiaro che c’è un problema. Mi sarei aspettato che l’amministrazione promuovesse strumenti di cattura della rendita più efficaci perché vi fosse un contrappeso non solo sull’edilizia abbordabile ma anche sui servizi carenti, come piscine pubbliche, parchi e strutture sportive. Gli oneri potrebbero essere modulati: aumentati quando il mercato tira – come oggi – e ridotti nelle fasi recessive, in base alla volontà del decisore pubblico.
Nello studio evidenziate che i processi di finanziarizzazione sono stati resi possibili da una politica del Comune iniziata nel 2011, sostenuta da dispositivi giuridici, fiscali e urbanistici abilitanti a livello nazionale ed europeo.
Forze dell’economia hanno progressivamente spinto affinché l’immobiliare divenisse una delle grandi classi di investimento all’interno dei mercati finanziari con la conseguenza che la finanziarizzazione è uno – non l’unico – dei fenomeni che genera la crisi abitativa.
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